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Cómo escoger un equipo para la compra de casa

Comprar una casa es un proceso complicado con muchos pasos. Afortunadamente, hay muchos profesionales disponibles para ayudarle.

Cada transacción de bienes raíces no necesariamente requiere la participación de todos los profesionales de vivienda. Las personas específicas de su equipo de compra de casa dependerán de su situación y del estado en que viva. Su equipo puede incluir los siguientes:

  • Asesor de vivienda
  • Profesional de bienes raíces
  • Prestador
  • Abogado
  • Funcionario de cuentas de custodia
  • Funcionario de seguros de títulosv
  • Inspector de casas
  • Tasador
  • Agrimensor
  • Agente de seguros

El asesor de vivienda

Hay tantos profesionales diferentes que usted va a contratar y trabajar con ellos durante todo el proceso de compra de casa, que probablemente va a querer que haya alguien presente que le dé consejos imparciales. Esa persona deberá ser un asesor de vivienda certificado. Un asesor de vivienda certificado es un profesional entrenado que trabaja para una organización sin fines de lucro, como una organización NeighborWorks, una agencia para el desarrollo de la comunidad, un servicio de asesoramiento en crédito o una agencia de vivienda. El asesor puede dar clases para propietarios de casas, llevar a cabo sesiones personales de asesoramiento o las dos cosas. Como el asesor trabaja para una organización sin fines de lucro y no tiene nada que ganar financieramente si usted compra una casa, puede esperar recibir información objetiva y recomendaciones imparciales. Su asesor puede ayudarle a aprender más sobre los pasos necesarios para comprar una casa en su área. También puede ayudarle a conseguir un préstamo hipotecario asegurándose que resuelva cualquier problema financiero que tenga antes de reunirse con un prestador.

Pregunte si su asesor de vivienda está certificado por NeighborWorks Center for Homeownership Education and Counseling (NCHEC).

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El profesional de bienes raíces

Pregunte por un agente que se especializa en ayudar a compradores. Este profesional es uno de los miembros más importantes de su equipo. El profesional de bienes raíces tiene una licencia del estado y ha sido entrenado especialmente en la venta de casas, edificios y terrenos.

Su agente deberá:

  • Hablar con usted y su familia sobre lo que quiere en una casa
  • Darle información sobre el vecindario donde quiere comprar una casa
  • Recomendarle prestadores que le ayuden a obtener la calificación o aprobación previa de modo que sepa cuánto dinero puede gastar
  • Investigar todas las casas disponibles en su categoría de precios con las características que desea
  • Darle copias de las listas de casas en venta que describen las casas que satisfacen sus necesidades
  • Llevarle a ver las casas que le interesan
  • Ayudarle a determinar cuánto valen las casas, dándole información sobre otras que se han vendido recientemente
  • Ayudarle a escribir la oferta de compra de manera que lo proteja a usted y que también sea atractiva para el vendedor
  • Negociar con el vendedor para obtener el mejor precio para usted
  • Ayudarle a encontrar un buen prestador que le financie su casa
  • Remitirle a otros profesionales que le ayuden con las cosas que suceden entre el momento que se firma el contrato y el cierre, tales como tasadores, inspectores de casas, compañías de títulos, abogados y agentes de custodia
  • Explicarle todo el papeleo legal para que entienda lo que está firmando

Es importante que trabaje con un agente que usted respete y confíe en él. Una buena manera de encontrar un agente de bienes raíces es pedirle recomendaciones a las personas que usted conozca. Las compañías nacionales de bienes raíces también tienen servicios de referencia para conectar a los compradores con agentes. También puede obtener una referencia de la división local de la Association of Realtors®, pues esos son miembros de la National Association of Realtors® y se rigen por un código de ética.

Durante la búsqueda de su casa, si considera que un agente lo está alejando de o llevándolo hacia un vecindario determinado por motivo de su raza, religión, origen nacional u otras razones ilícitas, ese agente puede que esté violando la Ley de Vivienda Equitativa. Usted debe contactar al corredor de ese agente o la oficina local del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los EE.UU. para solicitar información al respecto, o para denunciar lo que le sucedió.

Hay varios tipos diferentes de agentes:

  • Corredores de bienes raíces con licencia del estado para tener y operar una agencia de bienes raíces.
  • Agentes de bienes raíces con licencia del estado para trabajar para un corredor de bienes raíces.
  • Un “Realtor®” es un profesional de bienes raíces con licencia que es miembro de la Nacional Association of Realtors® y se suscribe al código de ética de la asociación. Muchos agentes activos también son Realtors®.
  • Un “Realtist” es un miembro de la National Association of Real Estate Brokers, una asociación del gremio de corredores de bienes raíces afro americanos, que mantiene normas de conducta y aspira a mejorar económicamente las comunidades de minorías locales.

El prestador

Casi todo aquél que compra una casa obtiene un préstamo de vivienda, llamado préstamo hipotecario, de un prestador. Los prestadores pueden ser bancos, asociaciones de crédito y ahorro, cooperativas de crédito, compañías hipotecarias, agencias del gobierno o personas privadas.

Cómo conseguir el préstamo

Usted pide el préstamo hipotecario llenando una solicitud formal de préstamo en la oficina del prestador. Después que el prestador recibe su solicitud de crédito, la procesa y suscribe. Estos son términos que se refieren al trabajo que el prestador realiza para decidir si usted es un buen riesgo crediticio.

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El abogado

Unos pocos estados exigen que un abogado escriba el contrato de compraventa de bienes raíces, investigue el título y haga el cierre. En otros estados, los agentes de bienes raíces y las compañías de seguro de títulos hacen esas funciones, y los abogados se usan para resolver controversias o examinar los términos de los documentos que se estén firmando.

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El agente de custodia

Entre la fecha que se firma el contrato de compraventa y la fecha en que se lleva a cabo el cierre, su compra se encuentra en custodia. La persona que administra la cuenta de custodia es el funcionario de custodia, persona independiente que trabaja para el comprador y el vendedor. El funcionario de custodia guarda el contrato de compraventa original y otros documentos, guarda el depósito de buena fe y se asegura que todos los interesados en la venta hagan sus funciones. El funcionario de custodia recibe un honorario el día del cierre, que generalmente se paga a partes iguales entre el comprador y el vendedor. En algunos estados, el trabajo de un funcionario de custodia lo realiza una compañía de custodia, un abogado, una compañía de seguros de títulos o incluso un agente de bienes raíces.

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El funcionario de seguro de títulos

Cuando usted compra una casa, va a querer que un funcionario de títulos investigue la cadena del título y le dé un historial de quién era el dueño para que usted pueda estar seguro de que la persona que está vendiendo la casa realmente tiene derecho a hacerlo. El funcionario de títulos investiga los registros públicos y emite un informe de título, o abstracto, que no solo muestra quién es el dueño, sino que también le da información importante sobre la propiedad, entre ella:

  • Préstamos que pueda tener el vendedor y los cuales ha garantizado con la casa. Estos préstamos se tienen que pagar antes que usted se convierta en dueño, o de lo contrario usted tal vez tenga que pagarlos para proteger su casa.
  • Cualquier derecho (“easements”) o partes de la propiedad que no podrá usar porque haya cables eléctricos enterrados en ella, o terreno apartado para una posible ampliación de la calle.
  • La cantidad de los impuestos del estado, la ciudad, el condado, el distrito escolar o de otro tipo, y si han sido pagados.
  • Cualesquiera restricciones sobre la escritura u ordenanzas que limiten la manera en que se puede usar la propiedad. Por ejemplo, usted por lo general no puede criar ganado en una propiedad destinada a uso residencial.
  • Si la propiedad es parte de una asociación de propietarios, y la cantidad de contribuciones atrasadas de los dueños.

En algunos estados, la investigación del título la hace un abogado en lugar de un funcionario de títulos.

El funcionario de títulos trabaja para una compañía de seguros de títulos que vende seguros para garantizar que el informe del título es exacto y que usted puede depender de él. Todos los prestadores exigen que el comprador pague la póliza del seguro de título obtenida por el prestador para proteger a éste si hay un error en el informe del título.

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El inspector de casas

Sería fantástico hacer una inspección de la propiedad antes de hacer una oferta por una casa, de manera que usted pueda determinar el precio que va a ofrecer basándose en cuánto le costará hacer cualquier reparación que sea necesaria. Sin embargo, las inspecciones de propiedades cuestan dinero. Dependiendo del lugar donde usted viva y cuán completa sea la inspección que desea, su costo puede oscilar entre $200 y $300. Por esta razón, muchos contratos contienen una cláusula de contingencia que depende del resultado de la inspección de la casa. La contingencia significa que si la inspección revela problemas serios, usted puede pedir que le devuelvan el depósito de buena fe y cancelar la compra. Si no quiere cancelarla, puede pedirle al vendedor que haga las reparaciones necesarias o que le dé un crédito el día del cierre por la cantidad que le costaría a usted hacerlas. Sin embargo, el vendedor no tiene ninguna obligación de hacerlo.

¿Qué verifica un inspector de casas?

Un inspector de casas verifica las partes estructurales y mecánicas de una propiedad. Luego escribe un informe describiendo cualquier problema serio que encuentre. Estas son algunas de las partes que el inspector verificaría:

Estructurales

  • Cimientos
  • Techo o tejado
  • Puertas
  • Ventanasv
  • Cielos rasos
  • Paredes
  • Pisos

Mecánicas

  • Plomería
  • Sistemas eléctricos
  • Calefacción
  • Aire acondicionadov
  • Aislamiento
  • Ventilaciónv
  • Tanques sépticos, pozos y tuberías de alcantarilladov

El trabajo del inspector consiste en reportar todo lo que vea que pueda ser un problema ahora o en un futuro próximo. Use el informe de inspección para protegerse contra problemas serios, como un sótano con fugas de agua, un compresor de aire acondicionado descompuesto o podredumbre en la terraza. No espere que el vendedor haga lucir la casa como nueva a menos que usted quiera pagar el precio de una casa nueva.

Algunos estados exigen a los vendedores que les den a los compradores un informe de inspección o una divulgación de las condiciones de la propiedad, pero esto pudo haberlo hecho el vendedor y no un contratista con licencia. El vendedor tiene la obligación de darle un documento que indica que la propiedad esta libre de elementos tóxicos. Siempre es buena idea pedir que sea su propio inspector quien vea la nueva casa. Para encontrar un inspector de casas, pida una referencia a su agente de bienes raíces, o llame a la American Society of Home Inspectors al (800) 743-2744.

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El tasador

La función del tasador es determinar el valor justo de mercado de su casa. Usted no trabaja directamente con el tasador, aunque va a pagarle sus servicios cuando solicite el préstamo. Las tasaciones de casas unifamiliares son ordenadas por el prestador y cuestan entre $275 y $550.

Para determinar el valor justo de mercado, el tasador compara la casa que usted quiere con otras similares a ella que se han vendido recientemente en la misma zona. Las condiciones físicas de la casa afectan a su valor de mercado, al igual que las características especiales que no tengan las otras casas, tal como un terreno de esquina o un dormitorio adicional.

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El agrimensor

El agrimensor (“surveyor”) es un profesional con licencia que comprueba las medidas de una propiedad y los terrenos que la rodean. Toda propiedad tiene una descripción legal que define los linderos de la misma. El levantamiento topográfico le dice a usted y al prestador el tamaño de la propiedad, si existen derechos (o también conocido como “servidumbres”) o usurpaciones, cuál es la ubicación y las dimensiones de las mejoras hechas a la propiedad, y si alguna de las mejoras (edificios, cercas u otras estructuras) están sobre las líneas de la propiedad. El comprador generalmente paga el costo del levantamiento topográfico. La solicitud del levantamiento topográficamente suele ser pedido al mismo tiempo de la tasación o es uno de los últimos pasos en el proceso de compra antes de ir al cierre.

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El agente de seguros

Su agente de seguros recomienda cuánto seguro debiera tener y la póliza que debe comprar antes del cierre. Generalmente se alegrará de visitar su nueva casa para darle una inspección de seguridad y recomendarle los tipos apropiados de cerraduras para las puertas, alarmas de incendio y otros sistemas de seguridad. Algunas compañías de seguros incluso ofrecen descuentos por instalar sistemas de seguridad y protección. Escoja una empresa de reputación y un agente con los cuales usted se sienta cómodo trabajando y que puedan explicarle les productos y servicios del seguro de una manera que usted los entienda.

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